Durante casi un siglo, las áreas de expansión urbana donde cada casa unifamiliar tiene su propio patio, garaje y cerca blanca representaron la cima de la aspiración de la vida. La propiedad de vivienda y la idea de reclamar un espacio lejos del ajetreo y el bullicio del centro de la ciudad alguna vez se consideró el estilo de vida ideal y el pináculo del Sueño Americano. Pero a medida que pasaba el tiempo y cambiaban las condiciones socioeconómicas, las ciudades que alguna vez estuvieron llenas de estas viviendas unifamiliares se dieron cuenta de que tal vez estas regulaciones de zonificación estaban desactualizadas y era necesario crear nuevas soluciones para evitar que la actual crisis de vivienda se saliera de control.
Si bien hay muchas razones por las que las ciudades se están volviendo cada vez más caras, uno de los impulsores del aumento en los precios tiene que ver con la correlación directa entre los códigos de zonificación obsoletos y la falta de viviendas disponibles que producen. Dado el éxito limitado que los cambios de zonificación han demostrado al proporcionar más viviendas a precios asequibles en comparación con el ingreso promedio, y dada la reacción política y social que causan, todavía hay un gran impulso para actualizar las leyes de zonificación para permitir que las personas vivan en una manera que refleje los estilos de vida de 2020. A medida que las generaciones más jóvenes buscan cada vez más estilos de vida urbanos donde no estén agobiados por una hipoteca a 30 años, estas leyes deberán cambiar para satisfacer las crecientes demandas de vivienda.
Este no es un problema propio de los Estados Unidos; en todo el mundo, las ciudades se enfrentan a los efectos de la baja oferta y la alta demanda que hacen que incluso las casas más pequeñas sean inasequibles. Considerando el caso de Hong Hong, cuyos códigos de zonificación solo permiten que el 7% del territorio esté regulado para la vivienda. En una de las ciudades más densas del mundo, donde el espacio es limitado, la expansión urbana es imposible y la vivienda es un bien escaso, muchas personas se ven obligadas a vivir en viviendas ataúd, o pequeñas "jaulas" que se empaquetan en apartamentos donde pueden guardar solo un pequeño colchón y algunas pertenencias personales. Incluso las regulaciones de zonificación en Londres han tenido un impacto, ya que los garajes en desuso se han transformado en viviendas unifamiliares solo para acomodar a la creciente población sin dejar de cumplir con estas leyes obsoletas.
En 1916, la Junta de Estimaciones de la Ciudad de Nueva York publicó el primer mapa de zonificación en la historia de la nación con vecindarios etiquetados como "residenciales", "comerciales" o "industriales". Esta ordenanza también separó las áreas de ser designadas para viviendas unifamiliares o multifamiliares, y el tamaño de la ciudad hizo que las regulaciones se inclinaran fuertemente hacia la creación de más edificios multifamiliares. Durante los últimos diez años, la ciudad de Nueva York ha seguido reorganizando sus vecindarios para abordar la crisis de la vivienda, lo que incluye hacer que una parte de las unidades sea asequible. Se han rezonificado vecindarios enteros para relajar las regulaciones anteriores y alentar el YIMBY (Yes In My Backyard), o movimiento a favor del desarrollo. Pero en algunos vecindarios, como el área tradicionalmente más joven de East Village, la rezonificación no ha creado la cantidad de unidades asequibles que se anticiparon debido al hecho de que solo fueron "alentadas" y no necesariamente requeridas, y otras restricciones que tenían como objetivo preservar el carácter icónico del vecindario superó las regulaciones mejoradas.
Algunas ciudades han adoptado la idea de zonificación o cambiar las leyes de zonificación para permitir un uso de mayor valor o más denso. Esto tiene el poder de cambiar lo que antes eran áreas designadas industriales o comerciales en parcelas de tierra residenciales. Esto también se puede implementar con éxito como una herramienta de financiación para la regeneración urbana cuando existe la demanda del mercado. En Washington D.C., un terreno mejorado junto a Union Station, el centro de transporte multimodal de la capital se modificó para crear un vecindario de uso mixto de 360 acres llamado NoMa. El desarrollo genera más de 50 millones ddlls más anualmente en impuestos a la propiedad solo para la ciudad. Esta área fue un gran éxito porque incentivó a los propietarios y desarrolladores a utilizar recursos de capital para invertir en mejoras de infraestructura y, a cambio, permitió un aumento de la densidad.
Hace solo un año, Minneapolis presentó su plan para eliminar por completo las prácticas de zonificación unifamiliar y pidió el aumento del desarrollo de la tierra en un 60%, requiriendo que los desarrolladores incluyan un cierto porcentaje de viviendas asequibles en cada desarrollo para crear opciones más accesibles en una población de rápido crecimiento, particularmente, aquellos que prefieren las áreas urbanas sobre los suburbios. La creación de estos dúplex, triplex y apartamentos con jardín ayudará a llenar la brecha denominada "el medio faltante" y revertir las prácticas históricas de zonificación que discriminaban por raza y clase social. En una época en la que solo existen viviendas unifamiliares y enormes rascacielos llenos de cientos de unidades, ahora existe la necesidad de una tipología de vivienda para tender un puente entre los dos extremos.
¿Pero funcionará? El concepto de zonificación es relativamente nuevo y no se ha adoptado en suficientes ciudades para garantizar que sea una solución viable. Si bien una variedad de opciones de vivienda podría significar una población de residentes más diversa, también podría inclinar la balanza en la forma opuesta y crear más unidades de lujo que resulten en un vecindario menos equitativo. Mucho depende de cómo se actualicen estas leyes con el tiempo. ¿Se volverán más flexibles las leyes anticuadas sobre viviendas unifamiliares? ¿Requerirán un número mínimo de unidades asequibles? ¿Serán estos complejos desarrollos de uso mixto que puedan impulsar las economías locales? Independientemente de cómo se desarrolle, este es un concepto importante en la planificación urbana y el desarrollo futuro que tiene el poder de crear flexibilidad en las políticas de planificación para el futuro de nuestras ciudades.
