Desarrollar un proyecto inmobiliario desde cero representa un gran desafío, debido a la importante inversión que significa y a las expectativas puestas en él. La compra de un terreno, su estudio, diseño, planificación de la construcción y demás etapas, conllevan una serie de requisitos y detalles para tomar en cuenta antes de cualquier movimiento. Para conocer la viabilidad del plan es fundamental contar con un estudio de cabida, factor determinante para dar pasos certeros. En este artículo, desarrollado por el equipo de Arquigestión, encontrarás los requerimientos necesarios, además de conceptos clave para comprender, de macro a micro, la lógica detrás del requisito.
A diferencia de lo que se cree, no basta con el estudio numérico –basado en las normas urbanísticas permitidas por el Instrumento de Planificación Territorial (IPT)– para la zona donde se emplaza el proyecto, ya que existen diversas variables (como las morfológicas) que pueden condicionar la capacidad efectiva del terreno. Es entonces cuando cobra importancia contar con un estudio de cabida. Este arroja la capacidad máxima efectiva de construcción que tiene un predio, según las condiciones urbanísticas, restricciones del Plan Regulador y normativa vigente, aplicadas específicamente al predio en estudio y sus características. Concretamente, el espacio que el edificio podrá contener en volumen y superficie. Por lo tanto, en base a ello, se puede tasar el valor máximo a pagar por el terreno.
Para llevarlo a cabo se deben conocer las disposiciones y normas urbanísticas de la zona indicadas en el Certificado de Informaciones Previas (CIP), de acuerdo al respectivo Plan Regulador Comunal. Algunas de las normas que se consideran son: usos de suelo, alturas máximas de edificación, rasantes, densidad, distanciamientos, coeficiente máximo de constructibilidad; de ocupación del suelo y de pisos superiores. La información contenida en el CIP es vital para un estudio correcto ya que puede presentar datos adicionales y/o restricciones a las normas urbanísticas, como la clasificación de las vías que enfrenta o eventuales afectaciones a utilidad pública.
¿Por qué hacer un estudio de cabida?
Principalmente porque pueden determinar la viabilidad económica de un proyecto antes de realizar la compra o venta del terreno. En una misma zona, el valor del sitio puede aumentar o disminuir según su real potencial constructivo.
Además, se puede calcular la rentabilidad y proyección de un terreno cruzando datos con la información de mercado. Finalmente, mientras más metros cuadrados se pueda construir, más alta será la posibilidad de arriendo y venta para la inmobiliaria. Es decir, mayor será su retorno post inversión.
¿Qué necesitas para un estudio de cabida?
Antes que todo, recomendamos tener a mano las definiciones de los términos que se ocupan tanto en la OGUC como en esta guía.
1. Certificado de Informaciones Previas
Se solicita en la municipalidad con la dirección del terreno y Rol de avalúo.
2. Reconocer terreno(s) a intervenir
Usando las medidas oficiales (se recomienda contar con levantamiento topográfico para ratificar las medidas de los títulos), deslindes establecidos en inscripciones de dominio y planos de loteo archivados en el respectivo Conservador de Bienes Raíces y municipalidad. Si no se dispone de dicha información, recurrir al plano de catastro del CIP emitido por la Dirección de Obras Municipales.
3. Identificar zona y uso de suelo del lote
Así se podrá corroborar qué se puede hacer realmente en el terreno. En caso de proyectar un edificio de equipamiento (comercio, oficina, salud, educación, etc.), es necesario revisar la clasificación de las vías que enfrenta el proyecto para definir su escala (art. 2.1.36 de la OGUC) y otras restricciones que se pueden generar.
4. Reconocer distanciamientos y antejardines
Este paso permite identificar los límites de intervención en el terreno, es decir, hasta dónde se puede proyectar el edificio teórico.
5. Definir dimensiones
Se debe comenzar por el primer piso según coeficiente de ocupación de suelo (m2 ocupables del espacio) y medidas de los pisos siguientes, mediante el coeficiente de ocupación pisos superiores (mismo concepto pero hacia arriba).
6. Volumen teórico del proyecto
Se obtiene luego de determinar la altura máxima permitida de construcción y extruir el terreno hacia arriba. Con esto se puede definir cuántos pisos considerar para el proyecto, en base a la altura máxima, cantidad de pisos permitidos, rasantes, distanciamientos y antejardines. Es importante tener presente que éste no puede incluir piso mecánico, ni sala de máquina, ni voladizos sobre antejardín, ya que estos elementos son excepciones no contempladas por la definición de "volumen teórico" del art. 1.1.2 de la OGUC.
7. Correlación con la constructibilidad
Determina cuántos metros cuadrados se pueden construir dentro del volumen teórico. Es importante detenerse para diferenciar la superficie útil, de la común (Art. 5.1.11 de la OGUC. y DDU 110). La constructibilidad se refiere a la superficie total desde primer piso, incluidas solo las unidades residenciales de subterréneo (art. 5.1.12 OGUC.), o de superficie útil (dptos. no áreas comunes) en los casos de vivienda económica (art. 6.1.5 OGUC).
8. Densidad
Un factor importante para edificios de vivienda. Se mide en habitantes por hectárea, resultando de la división en cuatro personas por vivienda en el número de unidades posibles (art. 2.1.22 OGUC). A mayor densidad, mayor será la cantidad de casas o departamentos que se pueda considerar para un terreno. Es muy importante tomar en cuenta que el cálculo de densidad puede variar según comuna, ya que existe la densidad neta y bruta.
9. Estacionamientos
La cantidad se calcula según el estándar definido por el instrumento de planificación correspondiente, con la información de superficies útiles, y en caso de viviendas, en base a la cantidad de unidades. Cabe considerar que en el caso que el IPT no contemple exigencia de bicicletas, el número de estacionamientos para vehículos motorizados se puede reducir hasta en 30% al incluir bicleteros (art. transitorio DS. 109/15). También existe la posibilidad de rebajar la cantidad en un 50% por cercanía a una estación de metro (art. 2.4.1. OGUC).
10. Estudio de sombras
Permite superar o traspasar las líneas de rasantes (planos proyectados en ángulo de deslindes y eje del espacio público) cumpliendo con que las sombras proyectadas del volumen propuesto sean menores que las proyectadas por el volumen teórico que permite el terreno.
11. Tabla de cálculos
Preferentemente una planilla de cálculo, donde se detallen las superficies totales del terreno, estacionamientos, coeficientes de constructibilidad y ocupación de suelo.
Una vez realizado el estudio de cabida, es importante resguardar la normativa vigente a esa fecha. Esto se puede lograr a través de la obtención de un Anteproyecto de Edificación en la Dirección de Obras Municipales. La aprobación municipal confirma que el estudio se realizó correctamente, además de ser un respaldo para demostrar la factibilidad del proyecto. La asesoría de un revisor independiente con experiencia y especializado en la comuna del proyecto es crucial, ya que contará con conocimientos reglamentarios y normativos, además de la certificación del Minvu.
